Warum ein Wohnwertindex?

In gemeinschaftlichen Wohnprojekten teilen sich die Bewohner Planung, Bau und oft auch die Finanzierung ihres Hauses. Dabei wird die Wohnlage innerhalb des Gebäudes häufig nicht ausreichend berücksichtigt. In klassischen Miet- und Eigentumsmodellen bestimmen Angebot und Nachfrage die Preise – Wohnungen mit besserer Lage (z. B. Dachgeschoss, gute Aussicht, wenig Lärm) sind teurer.

Ohne eine faire Bewertung kann es passieren, dass einige Mitglieder für weniger attraktive Wohnungen denselben Preis zahlen wie andere, die eine bevorzugte Lage haben. Das kann langfristig zu Unzufriedenheit führen. Der Wohnwertindex hilft, diese Unterschiede auszugleichen und eine gerechte Kostenverteilung zu schaffen.

Wichtig: Der Wohnwertindex sollte unbedingt vor der Vergabe der Wohnungen an die Bewohner erstellt werden. Erst nach der gemeinsamen Bewertung und Festlegung der Wohnwertanpassungen sollten die einzelnen Wohnungen zugewiesen werden. So können sich alle Mitglieder auf eine faire Grundlage einigen, bevor persönliche Interessen ins Spiel kommen.

Wie wird der Wohnwertindex ermittelt?

Die Wohnwertbewertung findet statt, sobald der erste Gebäudeentwurf vorliegt. Die Einordnung der Wohnungen erfolgt ausschließlich anhand objektiver Kriterien.

Bewertungsmerkmale

Die Wohnungen werden nach folgenden Kriterien bewertet:

• Helligkeit (Tageslicht, Fenstergrößen, Ausrichtung)

• Aussicht (freie Sicht oder verbaut?)

• Lärmbelastung (Nähe zur Straße, Geräuschquellen)

• Außenbereich (Garten, Balkon, Terrasse)

• Zugang (barrierefrei, Treppen, Entfernung zu Gemeinschaftsräumen)

Auf Basis dieser Kriterien werden die Wohnungen in verschiedene Bewertungsstufen eingeteilt.

Beispiel für eine Wohnwertbewertung:

• Stufe A (+5 %) – Wohnungen mit bester Aussicht, viel Tageslicht, ruhiger Lage

• Stufe B (+3 %) – Wohnungen mit guter Aussicht, aber etwas Lärmbelastung

• Stufe C (+1 %) – Wohnungen mit durchschnittlicher Lage

• Stufe D (0 %) – Wohnungen ohne besondere Vor- oder Nachteile

• Stufe E (-2 % bis -5 %) – Wohnungen mit Lärmbelastung, wenig Licht oder eingeschränkter Aussicht

Diese prozentuale Bewertung bestimmt später die Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche.

Anwendung des Wohnwertindex

Der Wohnwertindex hilft der Gruppe dabei, die Baukosten pro Quadratmeter gerecht zu verteilen. Das bedeutet:

• Wohnungen mit einer besseren Lage werden etwas teurer angesetzt.

• Wohnungen mit einer weniger attraktiven Lage sind günstiger.

• Die Gruppe legt gemeinsam eine Spanne fest (z. B. eine Differenz von 10 % zwischen der besten und schlechtesten Wohnung).

• Die Summe aller Wohnungskosten muss dabei wieder die gesamten Baukosten des Projekts ergeben.

Beispiel für eine Kostenanpassung

Die Gruppe entscheidet, dass die besten Wohnungen einen Preisaufschlag von 5 % und die schlechter bewerteten Wohnungen einen Abschlag von 5 % erhalten.

Fazit

Mit dem Wohnwertindex kann eine gerechte Verteilung der Baukosten innerhalb eines Wohnprojekts erreicht werden. Durch eine rein objektive Bewertung der Wohnlagen entsteht ein Modell, das für alle transparent und nachvollziehbar ist.

Besonders wichtig: Die Wohnwertbewertung muss vor der Vergabe der Wohnungen erfolgen, um spätere Diskussionen und Unzufriedenheit zu vermeiden. So wird sichergestellt, dass alle Beteiligten von Anfang an eine faire und gemeinsame Grundlage für die Kostenverteilung haben.